Bauland mieten, nicht kaufen: das Baurecht

Unser Mitarbeiter Peter Zihlmann wohnte seit Jahren in derselben Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Umgebung von Schötz. Bis er eines Tages wegen Renovationsarbeiten die Kündigung erhalten hatte. Eine neue Mietwohnung kam für ihn nicht in Frage: «Ich wollte nun ein Eigenheim. Der VISION:R1 Bungalow meines Arbeitgebers hat mich dazu inspiriert. Der Bungalow ist ein einfacher und schlichter Modulbau aus Holz. Er hat sofort mein Herz erobert.»

Der VISION:R1 Bungalow hatte am Renggli-Day 2014 seine Premiere. Peter Zihlmann hat er gleich den Kopf verdreht.

Die mühselige Suche nach Bauland

Die Suche nach geeignetem Bauland für seinen Eigenheimtraum war für Peter Zihlmann eine zeit- und nervenaufreibende Sache. Er diskutierte unter anderem mit seinem Bruder, der in Schötz in einem Eigenheim wohnt. Die Ausgangslage für Peter war speziell:

1. Der Bungalow ist keine «Immobilie» im eigentlichen Sinne, sondern eine «Mobilie». Ein Lastwagen kann die zwei Module einfach (ab-) transportieren. Das heisst, einmal aufgerichtet steht das Haus nicht zwingend für die Ewigkeit. Sondern es kann an einem anderen Ort wieder aufgerichtet werden.
2. Der Bungalow kann auf einem einfachen Fundament platziert werden. Ein Untergeschoss ist nicht notwendig.
3. Es genügen Zuleitungen für Strom, Wasser und die Kanalisation sowie eine Zufahrt von der bestehenden Erschliessungsstrasse.
4. Peter muss keine Nachkommen berücksichtigen, die später das Eigenheim erben könnten wollen. 

Diese Voraussetzungen brachten Peter und seinen Bruder auf eine – für private Bauherren – eher ungewöhnliche Idee: Die Familie seines Bruders hat nämlich einen sehr grossen «Garten». Auf einem Teil dieses Grundstücks, knapp 200 m², gewähren sie Peter nun das Recht, zu bauen. Das heisst, Peter mietet das Bauland für 30 Jahre. Im Gegenzug bezahlt Peter seinem Bruder einen Baurechtszins. Wenn der Vertrag im Jahr 2044 abläuft, kann Peter seinen Bungalow auf einen Lastwagen verladen, abtransportieren und das Gras wieder wachsen lassen. Der Bruder kann dann wieder vollständig über sein Bauland, den grossen «Garten» im Ursprungszustand verfügen. Das war für ihn und seine Familie die Voraussetzung, um Peter das Land im Baurecht zu «vermieten».

Das Bauland im Baurecht für Peter, dahinter die Scheune von Nachbarn. Nicht sichtbar ist das Einfamilienhaus seines Bruders nebenan.

Ab die Post: Das Zuhause von Peter ist auf Reisen

Für Peter ist das ein Glücksfall: «Ich darf dort wohnen, wo ich aufgewachsen bin und ich verstehe mich sehr gut mit meinen Nachbarn. Für meinen Traum vom Eigenheim benötige ich zudem weniger Kapital, als wenn ich Bauland hätte kaufen müssen.»

Die Montage der zwei Bungalow-Modulteile dauerte lediglich einen halben Tag bei schönstem Winterwetter.

Deshalb prüfe, wer sich «ewig» bindet

Peter hat mit seinem Bruder und ihrem gemeinsamen Notar des Vertrauens lange diskutiert. Es gibt viel zu regeln in einem Baurechtsvertrag:

• Wie gross ist die Fläche, um die es geht?
• Wie lange dauert der Vertrag? Das Zivilgesetzbuch, in dem das selbständige und dauernde Baurecht geregelt ist, schreibt eine Dauer von min. 30 und max. 100 Jahren vor. Bei Vertragsende kann der Baurechtsvertrag um weitere 100 Jahre verlängert werden.
• Wie wird der Baurechtszins berechnet? Wird er regelmässig angepasst? Wenn ja, wie wird der Zins berechnet?
• Wie ist das gegenseitige Vorkaufsrecht vom Bruder für den Bungalow und für Peter für das Grundstück geregelt?
• Wer bezahlt die Erschliessungskosten für das Bauwerk?
• Was passiert mit dem Bungalow, wenn der Vertrag ausläuft und der sogenannte «Heimfall» eintritt?
• Was passiert mit dem Bungalow, wenn der Bruder das Grundstück verkauft oder Peter den Bungalow? Also der «vorzeitige Heimfall»?
• Was geschieht in einem möglichen Konkursfall des Bruders mit dem Bungalow und dem Land?
• Was passiert, wenn Peter die Zinsen nicht mehr bezahlen kann?
• Was muss Peter als Baurechtsnehmer als Sicherung hinterlegen?

Baurechtsvertrag: das Schlimmste befürchten

Das liest sich wie eine einfache Checkliste. Doch «die Gespräche dahinter gehen mitten durchs Herz», wie Peter sagt. Besonders, wenn es sich um eine Familienangelegenheit handelt oder die Vertragsparteien Freunde sind. Peter und sein Bruder verstehen sich sehr gut. Doch sie mussten über kritische, unliebsame Situationen sprechen: Was ist, wenn wir uns verkrachen? Wenn Peter zahlungsunfähig wird? Einer der beiden seinen Teil verkaufen will und wegzieht, Peter den Bungalow vermieten will?

Es geht um Situationen, die unter Umständen grossen finanziellen Schaden für eine Partei bedeuten könnten. Deshalb muss der Vertrag von einem Notar oder einer Notarin beurkundet werden.

Finanzierung von Hypotheken im Baurecht

Da der Baurechtsnehmer mit dem Land im Baurecht weniger Kapital benötigt, ist die Finanzierung einfacher. Allerdings vermindert sich dadurch das Angebot an Banken, welche die Hypothek finanzieren. Die ersten Banken, die Peter angefragt hat, haben abgewunken. Sie wollten keine Hypothek für Gebäude im Baurecht finanzieren. Peter hat nach drei Anfragen schliesslich eine gefunden, die das tut. Als Pfandsicherung hat der Notar für die Bank einen Schuldbrief in der Höhe von drei Jahreszinsen errichtet.

Besitzen versus Mieten, Mobilie versus Immobilie

Für Peter ist die Lösung, Land im Baurecht zu mieten, ideal: Er benötigt weniger Kapital und kann direkt neben seinem Bruder mit dessen Familie bauen und auf Zeit wohnen. Allerdings macht er etwas, das viele Schweizer nicht möchten: Der Bungalow ist zwar sein Eigenheim, aber das Land, auf dem es steht, besitzt er nicht. Und das Eigenheim ist in der Schweiz fest mit dem Wort „Besitzen" behaftet. Wer sich von dieser Vorstellung lösen und sich auch eine Mobilie anstelle einer Immobilie vorstellen kann, für den ist Land im Baurecht eine gute Option.

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