Aufstockungen sind eine Paradedisziplin für den Holzbau. Durch die Vorfertigung im Werk ist die Bauzeit vor Ort kurz. Das erlaubt Bauen im Bestand, was besonders bei vermieteten Objekten eine wichtige Voraussetzung ist. Wir zeigen Ihnen, wie wir bei einer städtischen Aufstockung vorgegangen sind und geben Ihnen als Bauherren Tipps.
Im Gebäude, das wir mitten im Städtchen Sursee aufstockten, haben die Bauherren im ersten Obergeschoss ein Filmstudio. Die weiteren Geschosse haben sie vermietet: Im Erdgeschoss hat Schär Sport sein Lager und in den zwei oberen Stockwerken mietet die IT-Firma IOZ AG Arbeits- und Sitzungsräume.
Problemlos lagern und verkaufen: Schär Sport
Schär Sport hat sein Lager im Erdgeschoss eingerichtet. Da stören die Bauarbeiten mehrere Geschosse darüber nicht. Einziger Nachteil: Der Lift hat während des Umbaus nicht funktioniert. Das Team wusste sich jedoch zu helfen. Es ging halt etwas sportlicher zu und her. Laut der Verkäuferin Tanja Arnold hat der Renggli-Projektleiter sie wöchentlich über anstehende Arbeiten vorinformiert. «So wussten wir, wann lärmende Arbeiten angesagt sind. Zu wissen, was wann passiert, war für uns sehr angenehm. Und beim Verkaufen hat uns der Umbau nicht gestört.» Sogar für die temporär nicht nutzbaren Parkplätze hat der Projektleiter ihnen eine Alternative anbieten können: Renggli hat die eigenen Tiefgaragenplätze auf der Nachbarsparzelle zur Verfügung gestellt und Kunden konnten auf die öffentlichen Parkplätze ausweichen.
Temporärlösung erweist sich als sehr praktisch: die IT-Firma IOZ
Die IOZ-Mitarbeiter rückten näher zusammen. So hatten die 20 Mitarbeiter, die temporär aus ihrem Nachbarbüro ausziehen mussten, ebenfalls einen Büroplatz.
Die IOZ AG hatte ihre Büroräume genau auf den zwei Stockwerken unterhalb des aufzustockenden Geschosses. Die simulierten Arbeiten im Vorfeld haben gezeigt, dass während der Aufstockung nicht an konzentriertes Arbeiten der IT-Projektleiter zu denken war.
Die IOZ mietet seit Jahren Büroräume im Nebengebäude, in dem auch wir eingemietet sind. So konnten wir eine pragmatische Lösung vorschlagen und anbieten: Die IOZ hat den Pausenraum und ein gemeinsam genutztes Sitzungszimmer in Büroräume umfunktioniert. Zudem ist vor kurzem ein Architekturbüro ausgezogen und hat weiteren Büroraum freigegeben. Einen Teil unseres Bemusterungszentrums nutzt die IOZ zurzeit als Sitzungszimmer. Erich Lötscher, Geschäftsleiter der IT-Firma, ist sehr zufrieden mit dieser Übergangslösung: «Wir haben die Produktivität nur beim Umzug der 20 Leute reduziert.» Ein Nachteil seien zwar die vorübergehend engen Platzverhältnisse. Doch sie sähen mittlerweile den grossen Vorteil: «Es sind wieder alle zusammen – von Projektleitern über Entwicklern zu Systemtechnikern. Wir haben diese Gruppen ursprünglich extra voneinander getrennt. Erstere telefonieren häufig mit Kunden, was die Arbeit der anderen beiden stört. Die jetzige Situation schweisst zusammen, die Wege für Gespräche sind kürzer und der Austausch reger.»
Bauherrschaft: Rundum sehr glücklich
Die Bauherrin Ingeborg Wyss-Hurni hat ihr eigenes Bauprojekt mit der Kamera genau verfolgt.
Für die Bauherrschaft war es eine stressfreie und entspannte, aber auch aufregende Zeit. «Wir waren erstaunt, was es alles brauchte und wir freuten uns jeden Tag, das Projekt wachsen zu sehen,» sagt Ingeborg Wyss-Hurni.
Sie haben die wöchentliche Information, welche Arbeiten anstehen, den detaillierten Zahlungsplan vor Projektstart und die periodischen Informationen zum Kontozwischenstand sehr geschätzt. Negativ war leider, dass es Probleme mit der Dachdichtigkeit gegeben hat. Doch der Projektleiter Patrik Stirnimann habe sich umgehend darum gekümmert und das Problem behoben. Er hat alle Arbeiten bestens koordiniert. Die Handwerker haben ihre Arbeiten termingerecht eingehalten und es gab keine Verzögerungen im Bauablauf. «Dank der offenen, regelmässigen Kommunikation gab es keine Überraschungen. Das haben unsere Mieter sehr geschätzt», summiert Ingeborg Wyss-Hurni.
Tipps für Bauherrschaften mit Mietern
Aus unseren Erfahrungen geben wir Ihnen nachfolgende Tipps. Mit diesen können Sie Umbauten, Renovationen oder Aufstockungen mit betroffenen Mietern zur Zufriedenheit aller realisieren.
Was Ihr Baupartner mitbringen und tun sollte:
- Suchen Sie sich Baupartner, die Erfahrungen mit Bauen im Bestand haben. Es ist anders, auf einer grünen Wiese zu bauen, als beispielsweise mitten in der Stadt bei engen Verhältnissen, viel Verkehr, Fussgängern und nahen Nachbarn. Es verlangt mehr Flexibilität, Wissen und Erfahrung. Dasselbe rät die Bauherrin: «Es lohnt sich, nur erfahrene Bauprofis zu engagieren.»
- Sie sollten einen Ansprechpartner beim Baupartner haben, der bei Problemen jederzeit telefonisch, per E-Mail oder physisch erreichbar ist.
- Der Baupartner sollte wöchentlich das Bauprogramm versenden. Darin sind die Arbeiten und die ausführenden Unternehmer aufgeführt. Sie und die Mieter wissen somit, wann z.B. lärmige Arbeiten ausgeführt werden.
- Der Baupartner sollte vorher simulierte Lärmtests vornehmen, damit die Auswirkungen eingeschätzt werden können.
Was Sie als Bauherren tun können
- Kommunizieren sie früh und transparent mit Ihren Mietern: Erklären Sie bei Projektbeginn den Ablauf, teilen Sie die Termine mit und zeigen Sie Auswirkungen auf. Geben Sie die Ansprechperson vom Baupartner für Fragen und Beschwerden an.
- Zeigen Sie den Mietern Vorteile auf – ein temporärer Umzug kann z.B.
a) Auslöser sein, alles aufzuräumen und Ordnung zu schaffen - eine Voraussetzung für «Lean Management».
b) den Horizont erweitern, wenn man an einem anderen Ort mit anderen Leuten zusammenarbeiten kann.
c) ein Team zusammen schweissen. - Vergessen Sie die Parkplatzsituation nicht und suchen Sie nach Lösungen – auch unkonventionelle.
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