Edilizia accessibile per le istituzioni sociali - in che modo?

Le istituzioni che accolgono persone con disabilità oppure che assistono e curano gli anziani, generalmente beneficiano di finanziamenti pubblici o di indennità delle assicurazioni malattia e invalidità. Si muovono quindi entro un contesto giuridico che non fornisce unicamente direttive sul programma planivolumetrico, bensì definisce anche le condizioni finanziarie. La grande sfida per le istituzioni sociali consiste quindi da un lato nel mettere a disposizione dei propri inquilini uno spazio abitativo e professionale adeguato e al passo coi tempi, dall’altro nel rispettare il budget.

Se un’istituzione sociale – come spesso attualmente accade – manifesta il bisogno di adeguare la propria infrastruttura a nuove disposizioni o regolamenti (ad es. protezione antincendio, ambienti privi di barriere) o alle esigenze dei propri inquilini (camere singole anziché con più posti letto), in genere la progettazione viene affidata a un architetto, talvolta anche nell’ambito di un bando di concorso. Con questa procedura classica, si considerano dapprima tutte le necessità, sulla base delle quali viene poi sviluppato un concetto architettonico e volumetrico adeguato (o diverse varianti dello stesso) e solo successivamente vengono calcolati i costi. L’esperienza ci mostra che con questa procedura, spesso i costi superano i mezzi disponibili.

Con l’approccio «Design-to-Cost» la procedura viene invertita. In altre parole, si definisce dapprima un tetto massimo di spesa entro il quale gli architetti devono realizzare il programma planivolumetrico. In questo modo si esclude lo sviluppo di concetti troppo costosi, impossibili da finanziare con le tariffe prestabilite per legge. Due sono gli aspetti importanti da osservare con questo metodo:

1. Occorre formulare delle ipotesi realistiche dello sfruttamento futuro dell’immobile e desumere un canone di locazione abbordabile. L’istituzione deve chiedersi: che cosa ci possiamo e ci vogliamo permettere?
2. Il programma planivolumetrico non deve essere orientato all’eccellenza, bensì a un risultato ottimale. L’istituzione deve chiedersi: che cosa è veramente importante e in quali ambiti siamo disposti a scendere a compromessi?

Per le istituzioni che si trovano in un contesto finanziario limitato, è fondamentale che i progetti di costruzione ex novo risultino finanziabili sin dall’inizio e vengano realizzati entro il tetto massimo di spesa. La collaborazione con imprese generali e totali (IG/IT), che possono fornire le dovute garanzie, offrono la sicurezza necessaria all’investitore e all’istituzione quale futura inquilina. Numerosi esempi, come la costruzione per la Fondazione Aarhus con Renggli nelle vesti di IT evidenziano i vantaggi del «Design-to-Cost».

Daniel Kusio (51 anni) è direttore di Impact Immobilien AG a Berna, azienda attiva negli investimenti immobiliari per istituzioni sociali, volti a realizzare un valore aggiunto grazie a spazi abitativi e vitali abbordabili.

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