Trasformare un edificio esistente è un’operazione complessa. Richiede conoscenze specifiche, una sensibilità per i valori esistenti e la flessibilità per raggiungere un risultato ottimale. Come si pianifica correttamente un ammodernamento tenendo conto delle necessità degli investitori, degli abitanti e dello stabile su cui intervenire? Quando vale la pena di intraprendere dei lavori di ristrutturazione?
Nelle aree urbane, gli interventi sulle costruzioni esistenti sono un argomento ricorrente, da un lato per creare nuovo spazio abitativo, dall’altro per risanare il vecchio patrimonio edilizio. Benché numerosi proprietari d’immobili, a fronte dell’aumento del prezzo dell’energia, contemplino una ristrutturazione legata al contesto energetico, questi progetti alla fine vengono realizzati solo di rado. Si ritiene spesso che le spese di ristrutturazione, anche in vista di un risparmio energetico, non abbiano ragione d’essere. Ma è un errore. Gli edifici hanno una durata di vita limitata. Investimenti di ammodernamento sono indispensabili per evitare perdite di valore o per creare valore aggiunto a lungo termine. I costi di ristrutturazione possono essere tuttavia elevati, motivo per cui è importante una pianificazione tempestiva e la scelta di una strategia appropriata, commisurata all’immobile. Un intervento radicale, ossia la demolizione e la costruzione di un nuovo stabile, non è sempre la soluzione migliore. Esistono numerose possibilità – sopraelevazione, costruzioni annesse, sovrastruttura, rivestimento delle facciate e risanamento – da contemplare in funzione dell’oggetto interessato.
1. Evitare i cattivi investimenti
Per intervenire architettonicamente su proprietà immobiliari esistenti, è necessaria un’analisi e una valutazione a tutti i livelli: urbanistico, storico, tecnico, sociale, culturale e formale. Nel quadro dell’analisi, è importante esaminare scrupolosamente i punti nevralgici della sostanza esistente. Occorre rispondere a domande riguardo a statica, possibilità finanziarie, aspetto fiscale, durata dell’ammortamento, fisica della costruzione, protezione antincendio, domotica ecc. Il punto di vista soggettivo del proprietario ha spesso una grande influenza sulla valutazione. L’esperienza mostra che un progetto di ristrutturazione non è pressoché mai pianificabile e realizzabile senza l’intervento di specialisti. Allorché si valuta il potenziale di mercato e la qualità della costruzione, è possibile definire una strategia d’intervento sull’edificio che contempli le misure e i limiti di costo. Cattivi investimenti e ritardi sulle scadenze potranno essere evitati grazie a un’analisi e una programmazione accurate all’inizio del progetto.
Analisi di un immobile abitativo degli anni ’50 a Ginevra: abbiamo constatato che i ponti termici dei balconi costituivano un punto debole e abbiamo così sviluppato una strategia idonea.
2. Sviluppare una strategia
Un adeguamento delle normative edili consente ora un indice di sfruttamento maggiore. Consiglio pertanto di verificare sempre se la sopraelevazione di uno stabile risulta possibile e appropriata. Con la densificazione urbana, a seconda della sostanza immobiliare e della zona di costruzione, è possibile sopraelevare le strutture esistenti di uno due o più piani o persino costruire un attico. Per applicare le misure di densificazione, occorre una strategia sviluppata in funzione dei luoghi anziché rigide procedure standard. Dai diversi interessi delle persone coinvolte nel progetto, spesso nascono conflitti in termini di obiettivi che conviene risolvere con proposte funzionali e in parte anche creative. Committenti che intraprendono un’opera di ristrutturazione durevole approfittano di una qualità più elevata ed evitano così spese ulteriori. Alla strategia segue una pianificazione individuale. Occorre confrontare costantemente i costi con i preventivi fatti e aggiornare man mano il calcolo della capacità finanziaria del cliente.
Sulla base dell’analisi effettuata è stata sviluppata una strategia per questo stabile abitativo: un risanamento energetico e un rinnovamento totale dell’involucro esterno (con logge al posto dei balconi).
Ritengo che non vi sia una procedura standard in caso di interventi su costruzioni esistenti. Si tratta piuttosto di trovare un equilibrio tra conservazione e innovazione, tra risanamento e nuova architettura. Questo richiede conoscenze vaste e approfondite ed esperti che non temono di sviluppare il progetto e di pianificarlo integralmente e soprattutto in grado di fare un buon lavoro di squadra.
Nella seconda parte di «Ristrutturare correttamente un edificio» scoprirete perché il sistema di costruzione in legno offre numerosi vantaggi allorché si deve intervenire su edifici abitati.
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Ristrutturare correttamente un edificio (2/2)
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